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Tout a commencé le 15 septembre 2011, le conseil municipal a décidé par délibération de transformer le POS1 en PLU2. Mais quelle est la différence ? Ce n’est pas uniquement un changement d’appellation, ce nouveau document doit exprimer une véritable orientation politique pour la commune sur 10 à 20 ans et définit donc le projet global d’urbanisme et d’aménagement en fixant les règles générales d’utilisation du sol dans un souci de développement durable. Il est important de comprendre les éléments que l’on doit retrouver dans ce dossier.
Le P.L.U. se compose :
- d’un rapport de présentation qui doit comporter un diagnostic territorial (situation de la commune et ses principaux enjeux), une analyse de l’état initial de l’environnement, les orientations générales retenues (définition des zones urbaines, naturelles, évolution démographique, …), les incidences prévisibles sur l’environnement, la compatibilité au regard des lois et règlements. Il doit expliquer et justifier les différents choix et leur cohérence.
- d’un projet d’aménagement et de développement durable (PADD) qui définit les orientations générales d’aménagement et d’urbanisme. Il s’agit d’un document politique qui exprime le projet de la commune, en terme aussi de développement économique et social à l’horizon de 10 à 20 ans. Le développement durable est défini comme « un développement qui répond aux besoins du présent sans compromettre la capacité des générations futures de répondre aux leurs »3
- des orientations d’aménagement et de programmation qui comprennent des dispositions portant sur l’aménagement d’un secteur de la commune. Elles peuvent définir les actions et opérations nécessaires pour mettre en valeur l’environnement, les paysages, les entrées de ville et le patrimoine, lutter contre l’insalubrité, permettre le renouvellement urbain et assurer le développement de la commune.
Elles peuvent comporter un échéancier prévisionnel de l'ouverture à l'urbanisation des zones à urbaniser et de la réalisation des équipements correspondants.
Elles peuvent porter sur des quartiers ou des secteurs à mettre en valeur, réhabiliter, restructurer ou aménager.
Elles peuvent prendre la forme de schémas d'aménagement et préciser les principales caractéristiques des voies et espaces publics.
- d’un document graphique de la commune. C’est la carte de la commune divisée en plusieurs zones. Les zones U : les zones urbaines ; les zones AU : les zones à urbaniser ; les zones A : les zones agricoles ; les zones N : les zones naturelles et forestières. Le plan de zonage délimite aussi les secteurs particuliers (emplacements réservés, espaces classés, etc.).
- d’un règlement qui décrit pour chaque zone les dispositions réglementaires applicables.C'est notamment lui qui détermine les surfaces constructibles maximales ou les hauteurs limitées. Il peut comprendre 14 articles (R.123-9 du code de l’urbanisme) :
Article 1 : Type d’occupation ou d’utilisation du sol interdites
Article 2 : Type d’occupation ou d’utilisation du sol soumises à des conditions particulières
Article 3 : Accès et voirie
Article 4 : Desserte par les réseaux (eaux, assainissement, électricité)
Article 5 : Caractéristique des terrains
Article 6 : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques
Article 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
Article 9 : Emprise au sol
Article 10 : Hauteur maximum des constructions
Article 11 : Aspect extérieur
Article 12 : Stationnement
Article 13 : Espace libre et plantations, espaces boisés classés
Article 14 : Coefficient d’occupation des sols ou COS. Il ne peut être fixé qu’en zones U ou AU, et en zone N uniquement lorsque le transfert de COS est possible.
Seuls les articles 6 et 7 sont obligatoires, les autres sont facultatifs. Ces deux articles s’il ne sont pas rédigés doivent alors figurer sous une forme graphique (plan de zonage).
La hauteur (art. 10) l’implantation des constructions (art. 6 et 7) et la densité des construction (art. 14) sont obligatoirement règlementées dans les secteurs constructibles des zones N (R.123-8 et R. 123-9 du code de l’urbanisme)
- des annexes qui comportent les informations complémentaires (plans de préventions des risques, servitudes d’utilité publique, …).
La décision de l’élaboration du P.LU. étant voté, il s’agissait pour la municipalité de mettre en place la procédure qui se compose de plusieurs étapes bien distinctes avec plusieurs moments de concertation. Et c’est là que les choses se compliquent.
Un projet qui doit être plus démocratique. C’est ce que l’on peut lire dans les différents documents relatifs à l’élaboration d’un PLU :
En contrepartie des facilités de procédure, la démocratisation de l'élaboration du PLU est renforcée : le projet doit faire l'objet d'un débat en conseil municipal et la concertation est élargie dans sa durée.
La concertation permet d'informer et d'associer les habitants en amont des décisions qui concernent leur cadre de vie, de mieux définir les objectifs d'aménagement au travers d'une démarche globale appuyée sur un large débat public.
Il s'agit d'informer le public et lui permettre de réagir dès le stade des études préalables, avant que l'essentiel des décisions soit pris de façon irréversible.
Les modalités de concertation sont librement définies par le conseil municipal, la concertation devant se dérouler pendant toute la durée de l'élaboration du PLU. Elle fait l'objet d'un bilan tiré par le conseil municipal et tenu à disposition du public.
Et pour Cerny, que s’est-il passé ? Quelques articles dans Cerny Info, un questionnaire distribué en juillet 2012, un cahier de doléance en mairie, 3 réunions publiques qui ont rassemblé au total une trentaine de personnes, des informations plus que succinctes sur le site de la mairie, aucune démarche vis à vis des habitants concernés par les OAP (orientation d’aménagement et de programmation). Cela s’est donc rapidement transformé en simple information, certes en respectant le cadre légal. Les décisions étaient déjà prises, d’ailleurs il n’y a aucun compte-rendu des réunions avec les remarques des participants mais uniquement les rapports de présentation.
La population ne semble pas concernée ? Il aurait peut-être fallu se demander si la méthode de concertation était bien adaptée ! Une concertation ne peut se faire qu’avec une réelle volonté et des moyens mis en place pour y parvenir.
Et puis un mouvement de contestation se développe face à ce projet qui semble complètement disproportionné en égard à notre commune. Les seuls éléments apportés par les élus (quand ils étaient informés), c’est une obligation de densifier le centre bourg, de créer 180 logements, on ne peut pas toucher aux hameaux …
Devant ces réponses, et après des études détaillées du dossier, il devenait évident que cela était un choix politique et certainement pas des obligations. Rien n’est imposé de cette manière ni dans le schéma de cohérence territorial (SCOT), ni dans le le schéma directeur de la région d'Ile-de-France (SDRIF), il s’agit uniquement d’optimiser les espaces urbanisés avec un développement modéré.
De plus ce projet présentait de nombreuses incohérences et restait incomplet sur plusieurs points.
Certes les OAP ont été le point central de la contestation avec la violence de voir des logements, une route dans son jardin sans avoir été consulté.
1 POS : plan d’occupation des sols
2 PLU: plan local d’urbanisme
3 Rapport « Notre avenir à tous » de la commission des Nations Unies sur l’environnement et le développement durable, dit rapport Brundtland.
D'un point de vue des constructions, le seul élément porté à notre connaissance est une densité de 35 logements minimum à l’hectare pour l’OAP 1 et 20 minimum pour l’OAP 2 or, tel qu'il se présente ce projet ne peut être réalisé que dans le cadre d'un projet unique et groupé, ce qui laisse la porte ouverte à tout type de constructions à l'architecture incontrôlable, sachant que l'économique l'emportera sur l’architectural.
« Le site pourra également compléter l’offre en équipement de la commune avec par exemple, la relocalisation de l’actuelle salle des fêtes. » En plein milieu des logements ?
Dans le courrier des BDF du 28 Octobre 2013 on peut lire « Un projet de densification au cœur de cet ilot dans ce paysage patrimonial et en abord de l’église protégée recevra un avis défavorable de ma part dans un souci de conserver cette dite qualité paysagère en toute logique avec le tissus ancien existant ».
La mairie voulait-elle aller contre l'avis des Bâtiments de France et les autorités ?
Mais il n’y pas seulement ces deux OAP qui allaient défigurer notre village puisque de nouvelles réglementations étaient proposées :
Passage de 0.5 (50%) de construction pour le POS, à 0.6 (60%) pour le PLU soit pour un terrain de 1000m2 : 600 m2 constructible MAIS + 30% si c'est une construction écologique. (Selon de code de l'urbanisme article L128-1 du 5 janvier 2012) soit plus de 750m2 toujours pour un terrain de 1000m2.
Passage d’une hauteur de construction maximale de 10 m dans le POS à 11m au faitage pour les construction à pentes de toit supérieures à 35° et 8m à l’égout du toit (pourquoi pas au faitage ?) pour les pentes de toit inférieures à 35° dans le PLU, ce qui permet de gagner un niveau en proposant notamment un style Mansart, si on prend 2,60m par étage, ça nous donne un bâtiment de 3 étages + combles.
La distance de vue directe (construction par rapport au vis-à-vis), passe de 8 m de la limite séparative dans le POS à 5 ou 6 mètres selon le cas dans le PLU on densifie encore les constructions.....
Cette réglementation est en parfaite contradiction avec la préservation de la ruralité de notre village, et les recommandations du SCOT.
On trouve également de nouveaux découpages des zones, entre Zone Urbaine, Zone Agricole, Zone à Urbaniser, Zone Naturelle et Forestière.
Certaines zones qui étaient protégées dans le POS, deviennent constructibles dans le PLU et inversement Il y a même une zone qui a été proposée comme urbanisable lors de la deuxième réunion publique et qui est devenue protégée lors de la troisième !
Comment ces zones ont-elles été choisies ? Le découpage semble étrange... Comment est-il décidé ? Par qui ?
Quels sont les critères pour les espaces paysagers protégés, les jardins OAP 1 étaient protégés, ils ne le sont plus, pourquoi ?
Mais de nombreux points restent à définir :
Quid de l’aménagement de la place de Selves, les places de parking prévues dans ce projet régional vont-elles être supprimées ? (contradiction avec la réglementation du PLU)
Qu’en est-il de la consultation des sociétés de transports en commun ?
Qu’est-ce qui est prévu au niveau de la gestion de l’eau (assainissement, eau potable, eaux pluviales) ?
Pour les eaux pluviales, c’est en contradiction avec l’objectif de gérer à la parcelle, la perméabilisation des terrains.
Quel est l’impact au niveau des eaux de tels projets ? Il n’y a pas d’étude.
Est-ce que les équipements publics sont prévus pour accueillir de nouveaux habitants ?
Après avoir cherché dans le PLU toutes les études, sauf erreur de notre part, il n'est fait aucune mention de l'impact de l'augmentation de la population sur l'accueil de ces différentes structures : halte garderie, accueil périscolaire, centre de loisirs, école maternelle, école élémentaire
Comment ce projet va-t-il dynamiser l’activité économique ?
S’il s’agissait d’augmenter la population pour sauvegarder les commerces de proximité cela se saurait !Faire venir un marché, où ? Pour qui ? Il faut étudier les expériences passées. Il y a un marché à La Ferté-Alais, il faut davantage chercher à développer l’intercommunalité.
Quels sont les locaux commerciaux potentiellement disponibles au centre bourg ?
Si les espaces agricoles sont préservés, (et c’est une bonne chose) Qu’est-il prévu au niveau des exploitants ?
Des exploitations sont directement concernées par les OAP, cela n’a pas été pris en compte !
Et enfin pourquoi avoir choisi une augmentation aussi importante de 180 logements, y-a-t-il eu des intérêts particuliers, des promesses de promoteurs …
De 1999 à 2009, la part de la vacance a doublé avec 59 logements vacants supplémentaires en 10 ans. Au regard de la vacance observée sur les autres territoires de comparaison et du niveau atteint à Cerny en 2009, il est supposé que cette augmentation s’arrête dans les années à venir. Un maintien de la vacance à 91 logements est supposé de 2009 à 2025.
Alors que les vacances étaient expliquées par le programme des logements collectifs construits !!! on trouve dans le dossier : Cette forte progression de la vacance est à rapprocher des programmes en cours de livraison en 2007 non habités au moment du recensement. Alors pourquoi utiliser ce chiffre pour calculer le point mort ? Un nombre de 62 logements vacants devrait être retenu (en se basant sur le % de la CCVE de 4,7%)
Ainsi avec de nouveaux calculs et selon les hypothèses de desserrement des ménages, 44 à 87 logements (suivant l’évolution démographique retenue, choix politique) seraient nécessaires de 2009 à 2025 pour assurer le maintien du poids de population sur la commune, soit 2 à 6 logements par an.
L'évaluation des besoins en logement doit être revu. De plus, il faudrait prendre en compte les programmes de logements déjà prévus : non construits, non livrés ou livrés à partir de 2012.
Surtout qu’au niveau du SCOT de la CCVE, l’objectif est seulement de 80 logements sur 10 ans, soit 5 à 10 logements par an. Pourquoi la municipalité ne s’est-elle pas basée sur ces données ?
Et puis après la réunion publique du mercredi 13 novembre, initiée par le collectif, réunissant plus de 300 personnes, les nombreuses observations sur les registres de l’enquête publique et les 575 signatures sur la pétition qui demandait l’abandon de OAP et la révision du PLU :
Ce fut la mort du PLU confirmée lors du conseil municipal du 21 novembre 2013.
Nous ne pouvons que nous féliciter de ce dénouement qu’un très grand nombre de Cernois appelait de leur vœu.
Mais l’histoire ne s’arrête pas là puisqu’il faudra un nouveau PLU.
La municipalité annonce la mise en place d’un groupe de pilotage auquel le Collectif, Cerny Environnement, et l’association AVEC doivent être associés et la mise en place d’ateliers thématiques.
Nous avons été demandeurs de concertation et sommes prêts à participer à la refonte de ce PLU, toutefois, avant de nous engager définitivement, il faudra que les modalités soient clairement définies.
Nous vous tiendrons bien entendu informé de la suite à venir avec entre autres le rapport du commissaire enquêteur et les réponses de la municipalité.
L’histoire continue avec vous, espérons qu’elle ait un dénouement très heureux pour les habitants actuels et futurs et pour l'instant rien n'est moins sûr.